Comprar un pis antic per reformar pot ser una bona manera de trobar un habitatge ben situat i adaptar-lo a noves necessitats.
Però el potencial d’un immoble no depèn únicament de poder obrir la cuina, canviar els revestiments o renovar els banys.
Abans de comprar convé entendre què pertany realment al pis, què depèn de l’edifici, quines transformacions són possibles i quins elements poden condicionar el pressupost.
A Andorra, a més, el clima de muntanya, els sistemes de calefacció, l’orientació, l’estat de l’envolupant i les característiques d’alguns edificis existents poden tenir una incidència important en una reforma.
Una visita ben preparada permet detectar molts d’aquests punts abans de prendre una decisió.
1. Mirar primer l’edifici, no només el pis
Quan es visita un habitatge per reformar, és fàcil concentrar-se únicament en l’interior.
L’edifici pot ser igual d’important.
Convé observar l’estat de les façanes, la coberta, les zones comunes, els accessos, l’ascensor, les terrasses i els elements exteriors.
També interessa conèixer l’antiguitat aproximada de l’immoble i les intervencions realitzades durant els darrers anys.
Un habitatge pot trobar-se en bon estat mentre l’edifici necessita properament actuacions importants.
La reforma del pis i el manteniment de l’immoble són dos pressupostos diferents que convé conèixer abans de comprar.
2. Demanar informació sobre la comunitat de propietaris
Abans de tancar una operació, val la pena sol·licitar informació sobre la comunitat.
Entre els documents més útils hi ha la darrera acta de la junta de propietaris.
Pot aportar informació sobre treballs realitzats, problemes coneguts, decisions pendents o intervencions previstes.
També convé preguntar:
- quant es paga de despeses de comunitat;
- quins serveis hi estan inclosos;
- si hi ha quotes extraordinàries aprovades o previstes;
- quins treballs importants s’han fet recentment;
- quines actuacions s’estan estudiant;
- com funciona la calefacció si hi ha un sistema centralitzat;
- quins elements pertanyen a la comunitat i quins són privatius.
Aquest darrer punt és especialment important.
Una finestra, una terrassa, una façana, una coberta, un conducte o una instal·lació poden estar físicament relacionats amb el pis sense que la propietat els pugui modificar lliurement.
Una transformació que afecti un element comú pot requerir l’autorització de la comunitat, encara que la intervenció es faci des de l’interior de l’habitatge.
Aquestes qüestions poden tenir una incidència econòmica important i, en alguns casos, condicionar directament el projecte de reforma.
3. Entendre bé la calefacció i el comportament energètic
A Andorra, la calefacció mereix una atenció particular.
Cal identificar quin sistema utilitza l’habitatge, si és individual o centralitzat, com es produeix l’aigua calenta i com es distribueix la calor.
En instal·lacions comunitàries també interessa entendre com es reparteixen els consums.
Finestres, aïllament, orientació i exposició solar tenen una influència directa sobre el confort i el consum energètic.
Des del 2020, la informació relativa a la qualificació energètica de l’immoble és obligatòria en les transmissions oneroses d’immobles a Andorra.
És una informació útil, però no substitueix una lectura de l’edifici.
Un habitatge pot tenir finestres relativament recents i continuar presentant ponts tèrmics, parets fredes o problemes relacionats amb l’envolupant.
Si és possible, també és interessant conèixer els consums energètics reals dels darrers anys.
4. Buscar humitats, condensacions i infiltracions
Una taca en una paret no s’hauria d’analitzar únicament com un problema de pintura.
Pot tenir orígens molt diferents.
Una humitat pot provenir d’una fuita, una infiltració exterior, una terrassa, una coberta, una instal·lació comunitària o un problema de condensació associat a un pont tèrmic.
La solució canvia completament segons la causa.
Cal prestar atenció a:
- taques i aurèoles;
- pintura que es desprèn;
- floridura;
- olors persistents;
- zones fredes;
- juntes deteriorades al voltant de les finestres;
- parets en contacte amb el terreny;
- trobades amb terrasses i cobertes.
Abans d’ocultar un problema amb un trasdossat o un revestiment nou, convé entendre d’on prové.
5. Comprovar si la distribució que imaginem és realment possible
Un habitatge pot semblar molt fàcil de redistribuir sobre el plànol i resultar molt més condicionat a la realitat.
Abans d’imaginar grans espais oberts convé identificar els elements estructurals.
Murs de càrrega, pilars, bigues i nuclis verticals poden limitar determinades transformacions.
El mateix passa amb les instal·lacions.
Baixants, patis d’instal·lacions, ventilacions i conductes condicionen especialment la posició de cuines i banys.
Desplaçar una cuina uns metres pot ser senzill en un cas i tècnicament complex en un altre.
També cal comprovar que les noves habitacions puguin disposar d’il·luminació, ventilació i dimensions adequades.
L’objectiu no és només preguntar-se “hi cap?”, sinó “pot funcionar correctament?”.
6. Revisar les instal·lacions abans de decidir què conservar
En una reforma, conservar una instal·lació antiga no sempre representa un estalvi.
És important revisar el quadre elèctric, la distribució dels circuits, la fontaneria, els desguassos, la producció d’aigua calenta, la calefacció i la ventilació.
També convé estudiar les necessitats futures.
Una cuina nova, més il·luminació, electrodomèstics addicionals, climatització o sistemes domòtics poden exigir prestacions diferents de les existents.
En alguns pisos té sentit conservar una part de les instal·lacions.
En d’altres, una reforma important és el moment adequat per substituir-les i evitar haver d’intervenir-hi novament pocs anys després.
La decisió s’ha de prendre després de conèixer-ne l’estat, no únicament perquè actualment “funcionin”.
7. Comprovar quins permisos necessitarà la reforma
No totes les reformes requereixen la mateixa tramitació.
El procediment depèn de l’abast dels treballs i de la parròquia corresponent.
Una actualització d’acabats no planteja les mateixes qüestions que una intervenció sobre estructura, façanes, instal·lacions, distribució o elements comuns.
Els Comuns gestionen la tramitació urbanística. Per exemple, Andorra la Vella distingeix específicament dins dels seus tràmits de propietat i urbanisme les actuacions de reforma, reparació i rehabilitació.
Si la viabilitat de la compra depèn d’una transformació concreta, és preferible comprovar aquest punt abans d’adquirir l’immoble.
També cal verificar si una intervenció afecta elements comuns i necessita l’aprovació corresponent de la comunitat.
8. Calcular el projecte complet, no només el preu de la reforma
Per valorar correctament un habitatge per reformar cal mirar més enllà del preu de compra.
La inversió total pot incloure:
- adquisició de l’immoble;
- treballs de reforma;
- honoraris tècnics;
- tràmits i taxes;
- cuina i equipaments;
- mobiliari fix;
- il·luminació;
- possibles actuacions sobre les instal·lacions;
- imprevistos.
En el nostre article “Com controlar el pressupost d’una obra a Andorra” expliquem per què convé separar des del principi el pressupost global de l’import destinat directament a les empreses.
En un habitatge existent, aquesta precaució és especialment important.
Utilitzar únicament una xifra genèrica d’€/m² pot donar una primera orientació, però no permet saber quant costarà realment una reforma concreta.
Dos pisos de la mateixa superfície poden necessitar nivells d’intervenció completament diferents.
9. Diferenciar el que és necessari del que realment millora l’habitatge
Abans de comprar també és útil ordenar les possibles intervencions.
Podem distingir tres nivells.
El que és necessari
Resoldre patologies, instal·lacions deficients o elements que han arribat al final de la seva vida útil.
El que transforma realment l’habitatge
Millorar la distribució, guanyar llum, crear emmagatzematge, relacionar millor cuina i sala d’estar o aprofitar una vista.
El que és opcional
Materials, equipaments o elements que es poden ajustar segons el pressupost.
Aquesta jerarquia permet avaluar millor el potencial d’un pis.
Una bona reforma no consisteix necessàriament a substituir-ho tot. Consisteix a entendre què val la pena conservar, què cal corregir i on una intervenció aporta realment valor.
10. Fer una visita tècnica abans de comprar
No sempre cal desenvolupar un projecte complet abans de comprar.
Una visita amb un arquitecte pot ajudar a avaluar diversos punts en poc temps:
- potencial de redistribució;
- principals condicionants tècnics;
- indicis de patologies;
- estat aparent de les instal·lacions;
- relació amb la comunitat i els elements comuns;
- nivell probable d’intervenció;
- documentació addicional que convé sol·licitar;
- primeres prioritats de projecte.
Aquesta visita no permet descobrir tot allò que pot existir darrere d’una paret o sota un paviment.
Sí que permet reduir moltes incerteses abans de comprometre una inversió important.
11. Escoltar el pis: acústica i possibles molèsties
El confort d’un habitatge no depèn únicament del que veiem.
Abans de comprar convé prestar atenció al soroll procedent d’altres pisos, zones comunes i de l’entorn exterior.
Ascensors, escales, garatges, sales tècniques, baixants o instal·lacions comunitàries poden generar molèsties.
També interessa comprovar com es transmeten les veus, els impactes i les vibracions entre habitatges.
Alguns problemes acústics poden millorar durant una reforma mitjançant trasdossats, falsos sostres, paviments flotants o solucions específiques.
D’altres són molt més difícils de resoldre perquè depenen de l’estructura de l’edifici, de les façanes o d’elements comuns.
Per això, durant una visita convé dedicar uns minuts a escoltar l’immoble, no únicament a observar-lo.
També pot ser útil visitar l’habitatge en diferents moments del dia quan l’entorn, el trànsit o l’activitat de l’edifici generen dubtes.
12. Quins documents convé demanar abans de comprar
La visita física s’ha de completar amb documentació.
No tots els documents estaran disponibles en tots els casos, però abans de comprar és útil intentar reunir:
- plànols existents de l’habitatge, si n’hi ha;
- darrera acta de la junta de propietaris;
- import i contingut de les despeses de comunitat;
- informació sobre quotes extraordinàries aprovades o previstes;
- relació de treballs importants executats recentment a l’edifici;
- informació sobre treballs futurs que estigui estudiant la comunitat;
- dades sobre el sistema de calefacció i aigua calenta;
- qualificació energètica;
- factures o consums energètics recents, quan estiguin disponibles;
- informació sobre reformes anteriors realitzades a l’habitatge;
- documentació que permeti aclarir quins elements són privatius i quins són comuns.
No es tracta d’acumular documents sense analitzar-los.
L’objectiu és creuar la informació documental amb el que s’ha observat durant la visita.
Una decisió de compra és més sòlida quan l’estat aparent de l’immoble, la documentació disponible i el projecte imaginat expliquen una història coherent.
Comprar pel potencial, però coneixent les restriccions
Un pis antic pot oferir possibilitats que un habitatge nou no té: millor ubicació, superfícies diferents, elements existents amb caràcter o la possibilitat de crear un interior completament adaptat als seus habitants.
Aquest potencial s’ha d’analitzar amb mètode.
Abans de comprar un pis per reformar a Andorra convé entendre l’edifici, la comunitat, la distribució, les instal·lacions, l’envolupant, l’acústica i el pressupost global.
La reforma pot començar llavors sobre una base molt més clara.
No es tracta d’eliminar qualsevol incertesa abans de comprar.
Es tracta d’identificar les qüestions capaces de canviar significativament el projecte, el seu cost o la mateixa decisió de compra.
Preguntes freqüents
Com es pot saber si es pot eliminar una paret?
No s’ha de determinar únicament pel gruix o pel so en colpejar-la. Cal comprovar l’estructura existent mitjançant plànols, inspecció i, quan sigui necessari, una avaluació estructural específica.
Es pot col·locar una cuina o un bany a qualsevol lloc del pis?
No sempre. La posició de baixants, evacuacions, ventilacions, pendents i patis d’instal·lacions pot limitar o encarir alguns desplaçaments.
La qualificació energètica és suficient per saber si un pis està ben aïllat?
No. És un indicador útil, però una visita també permet observar orientació, finestres, parets fredes, ponts tèrmics, condensacions i altres elements que influeixen en el confort real.
Quant convé reservar per a imprevistos en una reforma?
No existeix un percentatge vàlid per a tots els projectes. La reserva s’ha d’adaptar a l’antiguitat de l’immoble, el nivell d’intervenció i la quantitat d’elements que no es poden conèixer abans d’obrir o desmuntar.