Controlar el pressupost d’una obra no significa simplement intentar construir més barat.
Significa saber què es vol construir, quant pot costar, quines decisions influeixen realment en aquest cost i en quin moment s’han de prendre.
En una obra nova o una reforma, una part important de les desviacions pressupostàries no apareix perquè l’obra s’hagi encarit inesperadament. Sovint neix abans: un programa massa ambiciós, una definició insuficient, decisions preses tard, partides que no s’havien inclòs o pressupostos d’empreses difícils de comparar.
A Andorra, a més, la topografia, els accessos, la logística, el clima i determinades característiques del parc construït poden tenir una incidència important en el cost.
Per això, el pressupost ha de formar part del projecte des de les primeres decisions, i no únicament quan arriba el moment de demanar preus a les empreses.
El pressupost comença abans de dibuixar
Un dels errors més freqüents consisteix a definir primer tot el que es vol fer i preguntar després quant costa.
El procés hauria de ser més interactiu.
Programa, superfície, nivell d’acabats, complexitat tècnica i pressupost han d’evolucionar conjuntament.
Si el pressupost disponible és de 300.000 €, 600.000 € o 1.000.000 €, les decisions de projecte no seran les mateixes.
Això no significa dissenyar exclusivament en funció del preu. Significa establir des del principi un marc econòmic coherent amb les ambicions del projecte.
En una reforma, per exemple, pot caldre decidir si es manté la distribució existent, si es desplacen les zones humides, si es substitueixen totes les instal·lacions o només una part, o si també s’intervé en l’envolupant de l’edifici.
Cadascuna d’aquestes decisions pot modificar considerablement el cost abans fins i tot de parlar de materials o acabats.
Diferenciar pressupost disponible i pressupost de construcció
L’import que la propietat pot invertir no correspon necessàriament a l’import que es pot destinar directament a les empreses constructores.
Un pressupost global pot incloure, entre altres conceptes:
- treballs de construcció;
- honoraris d’arquitectes i tècnics;
- estudis previs;
- aixecaments i topografia;
- taxes i tràmits administratius;
- enginyeria i estudis específics;
- mobiliari fix o a mida;
- cuina i equipaments;
- il·luminació decorativa;
- paisatgisme;
- possibles connexions a xarxes;
- contingències;
- impostos aplicables.
Aquesta distinció és fonamental.
Si s’utilitza tot el pressupost disponible com a objectiu per a la construcció, qualsevol despesa externa a l’obra provocarà automàticament una desviació.
La primera tasca consisteix, doncs, a determinar quina part del pressupost global es pot destinar realment als treballs.
Estimar per fases, no una sola vegada
Un pressupost no hauria de ser una xifra establerta al principi i oblidada fins a l’inici de l’obra.
La seva precisió ha d’augmentar a mesura que avança el projecte.
Primera estimació: ordre de magnitud
En les primeres fases, encara no hi ha prou informació per elaborar un pressupost detallat.
L’objectiu és comprovar que programa, superfície i nivell d’intervenció són compatibles amb la inversió prevista.
En aquest moment és més útil treballar amb franges que comunicar una xifra aparentment exacta que encara no es pot justificar.
Un pressupost inicial de 400.000 a 450.000 €, per exemple, expressa millor el nivell real d’incertesa que una estimació de 423.750 € quan el projecte amb prou feines està definit.
Segona estimació: projecte desenvolupat
Quan distribució, sistema constructiu, materials principals i instal·lacions estan definits, l’estimació pot guanyar precisió.
Les partides importants ja es poden analitzar per separat:
estructura, façanes, fusteries, revestiments, instal·lacions, banys, cuina, mobiliari fix, il·luminació o exteriors.
Aquí apareixen les primeres oportunitats reals d’arbitratge econòmic.
Tercera estimació: consulta d’empreses
La validació real arriba quan diverses empreses pressuposten una documentació de projecte prou detallada.
És aleshores quan les hipòtesis inicials es contrasten amb preus reals d’execució.
El pressupost deixa de ser únicament una estimació i comença a convertir-se en una base contractual.
La precisió del projecte influeix directament en el preu
Demanar tres pressupostos no garanteix disposar de tres ofertes comparables.
Si la documentació és incompleta, cada empresa ha d’interpretar què està inclòs.
Una pot preveure determinats treballs i una altra no. Una pot contemplar una solució tècnica completa i una altra una versió simplificada. Algunes partides poden aparèixer com a provisionals o quedar directament excloses.
El preu més baix pot ser únicament l’oferta que inclou menys coses.
Per això, abans de consultar les empreses convé disposar de plànols, detalls, amidaments, especificacions i criteris prou definits.
Com més precisa sigui la documentació, menor serà el marge d’interpretació.
Això millora tant la comparació econòmica com la qualitat del resultat final.
Comparar el contingut, no només el total
Dos pressupostos de 400.000 € i 450.000 € no signifiquen necessàriament que la segona empresa sigui un 12,5 % més cara.
Abans de comparar el total cal comprovar què conté cada oferta.
Cal revisar:
Abast
Les dues empreses pressuposten exactament els mateixos treballs?
Quantitats
Les superfícies, unitats i amidaments són comparables?
Qualitat
S’han previst materials, sistemes i prestacions equivalents?
Exclusions
Què no està inclòs?
Partides provisionals
Quins elements encara no tenen un preu definitiu?
Variants
Alguna empresa ha modificat les solucions previstes?
Terminis
La durada estimada dels treballs és equivalent?
Només després de normalitzar aquests punts té sentit comparar els imports finals.
Separar cost base, opcions i contingència
Una eina eficaç consisteix a no tractar tot el pressupost com un únic bloc.
Es pot dividir en tres nivells.
| Nivell | Funció |
|---|---|
| Cost base | Treballs indispensables per executar correctament el projecte |
| Opcions | Elements desitjables que es poden confirmar o descartar segons el pressupost |
| Contingència | Reserva destinada a situacions que no es podien conèixer amb precisió |
Aquesta estructura permet prendre decisions sense qüestionar contínuament el conjunt del projecte.
Les opcions poden incloure, per exemple, determinades peces de mobiliari a mida, una millora de materials o certes actuacions exteriors.
La contingència té una altra funció. No s’hauria d’utilitzar per finançar decisions noves preses durant l’obra.
El seu objectiu és absorbir incerteses reals.
Reforma i obra nova no tenen el mateix nivell d’incertesa
En una construcció nova, una gran part del projecte es pot analitzar abans de començar.
En una reforma sempre hi ha una part de l’edifici que encara no es coneix completament.
Darrere d’un fals sostre, dins d’una paret o sota un paviment poden aparèixer instal·lacions antigues, estructures diferents de les previstes, humitats o elements executats de manera diferent dels plànols disponibles.
Una bona fase de diagnosi redueix aquesta incertesa, però mai no l’elimina completament.
Per això, la reserva per a imprevistos s’ha d’adaptar al tipus de projecte.
Una reforma profunda d’un edifici antic requereix normalment una capacitat d’absorció superior a una intervenció lleugera en un immoble recent i ben documentat.
L’objectiu no és inflar artificialment el pressupost. Es tracta de reconèixer quines parts del projecte encara contenen risc econòmic.
A Andorra, la topografia i l’accés poden canviar molt el cost
En un habitatge de muntanya, l’edifici no es pot analitzar independentment del terreny.
Excavacions, moviments de terres, murs de contenció, fonamentacions, accessos i evacuació de materials poden representar imports importants.
La logística també hi influeix.
Una obra situada en un carrer de difícil accés, en un nucli urbà dens o en una parcel·la amb fort pendent pot requerir mitjans diferents dels d’una parcel·la fàcilment accessible.
Abans de valorar el cost de l’edifici, convé entendre com es podrà construir realment.
Aquesta anàlisi comença ja en la fase d’estudi del terreny i de la implantació.
Els metres quadrats no costen tots el mateix
Utilitzar un preu mitjà per metre quadrat pot ser útil durant una primera aproximació.
Té, però, límits importants.
Dos habitatges de 200 m² poden tenir costos molt diferents.
Una planta compacta acostuma a necessitar menys façana que una geometria fragmentada. Un habitatge amb nombrosos banys concentra més instal·lacions que un altre de la mateixa superfície amb un programa diferent. Grans llums estructurals, dobles alçades o fusteries especials també modifiquen el cost.
En reforma, la relació entre superfície i preu és encara menys directa.
Reformar 60 m² amb cuina, dos banys i substitució completa d’instal·lacions pot ser proporcionalment més car que actuar sobre una superfície molt més gran amb una intervenció senzilla.
Els €/m² serveixen per comparar ordres de magnitud, no per substituir un pressupost de projecte.
Les decisions petites també s’acumulen
Una desviació pressupostària no sempre prové d’una única gran decisió.
Pot aparèixer a través de moltes modificacions menors:
un revestiment lleugerament més car, més il·luminació, una porta especial, un moble afegit, un canvi d’aixeteria o una solució de fusteria més complexa.
Presos individualment, aquests canvis poden semblar poc importants.
Acumulats durant mesos, poden representar desenes de milers d’euros.
Per això, cada modificació s’hauria d’analitzar amb dues preguntes:
Què aporta al projecte?
Quin impacte econòmic té?
L’arquitectura no perd qualitat per establir prioritats. Al contrari: un pressupost ben gestionat permet invertir amb més precisió en els elements que realment aporten valor.
Decidir tard acostuma a costar més
Una mateixa decisió pot tenir conseqüències econòmiques molt diferents segons el moment en què es prengui.
Canviar una distribució durant la fase de projecte pot implicar modificar alguns plànols.
Fer-ho quan les instal·lacions ja estan executades pot requerir demolició, noves canalitzacions, treballs addicionals i retards.
La gestió del pressupost està estretament relacionada amb el calendari de decisions.
Materials, equipaments i elements tècnics s’han de validar en el moment adequat.
No cal decidir-ho tot el primer dia. Tampoc convé deixar les decisions essencials per a l’obra.
Les modificacions durant l’obra han de quedar documentades
És normal que un projecte evolucioni durant la construcció.
L’important és que cada canvi quedi identificat abans d’executar-se sempre que sigui possible.
Una modificació hauria d’indicar:
- què canvia;
- per què canvia;
- quant costa;
- quins treballs substitueix;
- quina incidència pot tenir en el termini.
Això permet distingir clarament entre una adaptació necessària i una ampliació de l’abast inicial.
Sense aquest seguiment, petites modificacions es poden acumular fins que l’impacte econòmic només es descobreix al final.
El pressupost també depèn del temps
El cost i el calendari estan vinculats.
Una obra que s’allarga pot generar costos addicionals de personal, lloguer de mitjans auxiliars, coordinació o despeses generals.
Accelerar excessivament els treballs tampoc és gratuït. Pot exigir més equips simultanis, més coordinació o solucions logístiques específiques.
Per això, una planificació realista també és una eina de control econòmic.
En projectes complexos, pressupost, projecte i calendari s’han d’analitzar conjuntament.
On val la pena invertir?
Controlar el pressupost no consisteix a escollir sistemàticament l’opció més barata.
Hi ha elements el cost dels quals té una influència important en la qualitat d’ús, la durabilitat o el manteniment de l’edifici.
Una bona fusteria exterior, una envolupant ben resolta, instal·lacions correctament dimensionades o detalls constructius duradors poden justificar una inversió superior.
En altres elements, la diferència entre una solució estàndard ben escollida i una opció molt més costosa pot aportar poc al resultat.
El treball de projecte consisteix també a establir aquesta jerarquia.
No tots els euros invertits produeixen el mateix valor arquitectònic.
Un pressupost controlat no significa un pressupost immòbil
Durant un projecte hi haurà decisions, ajustos i, en alguns casos, imprevistos.
Pretendre que l’import calculat durant els primers estudis es mantingui absolutament invariable fins al final no és realista.
L’objectiu és un altre: saber en cada moment on se situa el pressupost, per què ha canviat i quines decisions es poden prendre per mantenir l’equilibri general.
Quan programa, disseny, tècnica, consulta d’empreses i seguiment d’obra formen part del mateix procés, les decisions econòmiques deixen de produir-se a posteriori.
S’integren en el projecte.
A Studio Tamy abordem el pressupost d’aquesta manera: com una eina de projecte que acompanya les decisions des de les primeres fases fins a l’execució.
Construir o reformar amb un pressupost definit no significa limitar l’arquitectura. Significa concentrar els recursos allà on realment milloren el projecte.