A partir de l’1 de gener del 2027, Andorra inicia una nova etapa en la regulació dels lloguers d’habitatge habitual.
La Llei 11/2026, del 4 de juny, estableix un sistema transitori fins al 2030 per als contractes que han estat sotmesos a les pròrrogues extraordinàries dels darrers anys.
L’objectiu no és liberalitzar tots els lloguers de cop. La transició serà progressiva i dependrà principalment de dues dades: la data del contracte i el preu actual per metre quadrat.
El text complet es pot consultar a la Llei 11/2026 al Portal Jurídic d’Andorra. El Govern també ha publicat una guia pràctica sobre els contractes de lloguer afectats.
A quins contractes s’aplica la nova llei?
El nou règim afecta principalment els contractes d’habitatge habitual i permanent formalitzats l’any 2021 o abans.
Per determinar la data, es té en compte l’últim contracte signat. Si una persona viu des de fa molts anys al mateix pis, però posteriorment va formalitzar un nou contracte, serà aquesta última data la rellevant.
La llei no permet que tots aquests contractes finalitzin al mateix temps. S’estableix un calendari gradual entre el 2027 i el 2030.
Quan pot deixar d’aplicar-se la pròrroga?
La data depèn de l’antiguitat del contracte i, en alguns casos, del preu per metre quadrat.
| Contracte o renda actual | Any en què pot finalitzar el règim de pròrroga |
|---|---|
| Signat el 2012 o abans, o renda ≤ 6 €/m² | 2027 |
| Signat entre 2013 i 2015, o renda ≤ 7 €/m² | 2028 |
| Signat entre 2016 i 2018, o renda ≤ 8 €/m² | 2029 |
| Signat entre 2019 i 2021 | 2030 |
Això no significa que el contracte finalitzi automàticament aquell any.
Un cop arribada la data corresponent, la propietat pot mantenir el contracte, formalitzar-ne un de nou o resoldre’l quan la llei ho permeti.
En cas de resolució o renovació, la propietat ha de comunicar la seva decisió amb un mínim de sis mesos d’antelació respecte de l’anualitat contractual.
Si no comunica cap decisió dins d’aquest termini, el contracte es prorroga tàcitament durant un any més. La renda es pot actualitzar d’acord amb l’IPC.
Quant pot augmentar el lloguer amb un nou contracte?
Un dels punts més importants de la llei és que la sortida del règim de pròrrogues no permet actualitzar immediatament el lloguer al preu que vulgui la propietat.
Si se signa un nou contracte, tant amb el mateix llogater com amb un altre, la durada mínima serà de cinc anys. A més, la renda queda temporalment sotmesa a límits.
El sistema general estableix increments progressius segons el preu anterior per metre quadrat:
| Preu anterior | Increment màxim anual durant 5 anys |
|---|---|
| ≤ 7 €/m² | 6 % + IPC |
| > 7 i ≤ 8 €/m² | 5 % + IPC |
| > 8 i ≤ 9 €/m² | 4 % + IPC |
| > 9 i ≤ 10 €/m² | 3 % + IPC |
| > 10 i ≤ 12 €/m² | 2 % + IPC |
| > 12 €/m² | 1 % + IPC |
Per als nous contractes formalitzats el 2027 sota aquest mecanisme, la part corresponent a l’IPC del primer any queda limitada al 2,5 %, encara que l’IPC real sigui superior.
La lògica és clara: com més baixa era la renda anterior, més gran pot ser l’adaptació progressiva.
Un segon sistema basat en el preu assequible de cada parròquia
La llei preveu una altra possibilitat quan el lloguer actual es troba per sota del preu de referència considerat assequible per a la parròquia.
En aquest cas, la propietat pot optar per aproximar progressivament la renda a aquest valor. La diferència es reparteix durant tres anys, a més de l’actualització corresponent a l’IPC.
Els valors de referència establerts per aquesta llei són:
| Parròquia | Preu de referència |
|---|---|
| Canillo | 7,95 €/m² |
| Encamp | 9,47 €/m² |
| Ordino | 8,81 €/m² |
| La Massana | 9,56 €/m² |
| Andorra la Vella | 10,70 €/m² |
| Sant Julià de Lòria | 9,22 €/m² |
| Escaldes-Engordany | 10,70 €/m² |
Aquests valors tenen una funció concreta dins de la llei. No s’han d’interpretar com el preu general de mercat dels lloguers a cada parròquia.
Per fer correctament el càlcul també és important conèixer la superfície exacta de l’habitatge. Terrasses, balcons, jardins i trasters s’han d’identificar separadament quan correspongui.
Casos en què aquest règim no s’aplica
La llei estableix diverses excepcions.
Entre les principals hi ha:
- habitatges amb una renda mensual igual o superior a 2.500 €, sense comptar aparcaments, trasters o subministraments;
- habitatges unifamiliars;
- determinats contractes vinculats a residents sense activitat lucrativa;
- situacions en què cal executar obres de seguretat, salubritat o higiene incompatibles amb l’ocupació;
- recuperació de l’habitatge per a ús propi de la propietat;
- recuperació per a familiars fins al segon grau en les condicions previstes;
- determinats supòsits d’habitatge destinat a treballadors de la propietat;
- adquisició d’un habitatge per establir-hi la residència habitual del nou comprador;
- renúncia voluntària del llogater;
- determinades situacions de desocupació imputables a l’arrendatari.
Cada excepció té requisits específics. No n’hi ha prou que la propietat invoqui un d’aquests motius.
Pot la propietat recuperar l’habitatge per viure-hi?
Sí, però ha de complir el procediment previst.
Quan la propietat vol recuperar l’immoble per a ús propi, ho ha de comunicar de manera fefaent amb almenys sis mesos d’antelació respecte de l’anualitat del contracte.
L’habitatge s’ha de destinar realment a residència habitual durant un mínim de cinc anys, excepte en determinades causes justificades.
Existeix una regla similar quan es destina a familiars fins al segon grau.
La normativa exigeix documentació que permeti al Govern comprovar que el destí anunciat es compleix realment.
Què passa si es ven un pis que està llogat?
Per als contractes subjectes a la nova llei, la venda de l’immoble no implica per si sola l’extinció automàtica del contracte.
El comprador se subroga inicialment en la posició de la propietat anterior.
Hi ha una excepció quan el nou propietari adquireix el pis per establir-hi la seva residència habitual i permanent. En aquest supòsit, ha de complir les condicions de comunicació, termini i acreditació previstes per la llei.
Per això, qui compra un immoble ocupat ha d’analitzar el contracte d’arrendament abans de tancar l’operació.
Una reforma integral no permet automàticament resoldre el contracte
Aquest punt pot generar confusió.
La voluntat de reformar completament un pis no constitueix per si sola una causa suficient per extingir un contracte protegit.
La situació canvia quan hi ha obres relacionades amb la seguretat, la salubritat o la higiene que fan incompatible mantenir l’habitatge ocupat.
En aquest cas, la llei exigeix condicions tècniques i administratives concretes, entre les quals hi ha la llicència corresponent i l’acreditació que els treballs no es poden executar amb l’immoble ocupat.
Aquest supòsit mereix una anàlisi específica, ja que la diferència entre una reforma voluntària i una intervenció tècnicament incompatible amb l’ocupació és important.
Què passa si se supera l’augment màxim permès?
La llei incorpora un règim de protecció per evitar increments superiors als límits establerts.
Si la propietat cobra una quantitat superior a la permesa, el llogater pot reclamar-la. L’import pagat indegudament es pot compensar amb mensualitats posteriors.
A més, es poden aplicar sancions administratives.
El règim també reforça el seguiment dels contractes mitjançant el SICAR, el Sistema d’Informació dels Contractes d’Arrendament. Els contractes s’han de facilitar al Comú corresponent perquè s’incorporin al sistema.
Què significa aquest canvi per a propietaris, compradors i inversors?
La nova regulació introdueix més possibilitats de decisió que el sistema de pròrrogues forçoses dels darrers anys, però no representa un retorn immediat a una llibertat absoluta de preus.
Durant el període 2027-2030 coexistiran contractes sotmesos a pròrroga, contractes que podran finalitzar i nous contractes amb increments temporalment limitats.
Per això, abans de comprar, vendre, reformar o plantejar una operació sobre un habitatge llogat convé conèixer quatre dades bàsiques:
data de l’últim contracte, renda mensual, superfície computable i situació concreta de l’immoble.
A partir d’aquestes dades es pot entendre molt millor quin règim és aplicable i quin marge d’actuació existeix.
La informació d’aquest article és general. En situacions contractuals concretes, especialment quan es planteja una resolució del contracte, convé contrastar el cas amb la normativa vigent i, quan sigui necessari, amb un professional jurídic.