À partir du 1er janvier 2027, Andorre entre dans une nouvelle étape de la réglementation des locations destinées à la résidence habituelle.
La Llei 11/2026 du 4 juin met en place un système transitoire jusqu’en 2030 pour les contrats soumis aux prorogations extraordinaires de ces dernières années.
L’objectif n’est pas de libéraliser tous les loyers immédiatement. La transition sera progressive et dépendra principalement de deux données : la date du contrat et le loyer actuel au mètre carré.
Le texte complet est accessible dans la Llei 11/2026 sur le Portal Jurídic d’Andorra. Le Govern a également publié un guide pratique consacré aux contrats de location concernés.
À quels contrats la nouvelle loi s’applique-t-elle ?
Le nouveau régime concerne principalement les contrats de résidence habituelle et permanente conclus en 2021 ou auparavant.
Pour déterminer la date applicable, il faut prendre en compte le dernier contrat signé. Une personne peut donc habiter le même appartement depuis longtemps, mais si un nouveau contrat a été signé plus récemment, c’est cette dernière date qui est retenue.
La loi ne prévoit pas la fin simultanée de tous ces contrats. Un calendrier progressif est établi entre 2027 et 2030.
Quand la prorogation peut-elle cesser de s’appliquer ?
La date dépend de l’ancienneté du contrat et, dans certains cas, du loyer au mètre carré.
| Contrat ou loyer actuel | Année à partir de laquelle le régime de prorogation peut prendre fin |
|---|---|
| Contrat signé en 2012 ou avant, ou loyer ≤ 6 €/m² | 2027 |
| Contrat signé entre 2013 et 2015, ou loyer ≤ 7 €/m² | 2028 |
| Contrat signé entre 2016 et 2018, ou loyer ≤ 8 €/m² | 2029 |
| Contrat signé entre 2019 et 2021 | 2030 |
Cela ne signifie pas que le contrat prend automatiquement fin cette année-là.
Une fois la date correspondante atteinte, le propriétaire peut maintenir le contrat, en conclure un nouveau ou y mettre fin lorsque la loi le permet.
En cas de résiliation ou de renouvellement, le propriétaire doit notifier sa décision avec au moins six mois d’avance par rapport à l’échéance annuelle du contrat.
En l’absence de notification dans ce délai, le contrat est tacitement prolongé d’une année supplémentaire. Le loyer peut alors être actualisé selon l’IPC.
De combien le loyer peut-il augmenter avec un nouveau contrat ?
L’un des points essentiels de la loi est que la sortie du régime de prorogation ne permet pas au propriétaire d’aligner immédiatement le loyer sur le montant de son choix.
Lorsqu’un nouveau contrat est signé, avec le même locataire ou avec un autre, sa durée minimale est de cinq ans. Le niveau du loyer reste également encadré temporairement.
Le mécanisme général prévoit des hausses progressives selon l’ancien loyer au mètre carré :
| Ancien loyer | Augmentation annuelle maximale pendant 5 ans |
|---|---|
| ≤ 7 €/m² | 6 % + IPC |
| > 7 et ≤ 8 €/m² | 5 % + IPC |
| > 8 et ≤ 9 €/m² | 4 % + IPC |
| > 9 et ≤ 10 €/m² | 3 % + IPC |
| > 10 et ≤ 12 €/m² | 2 % + IPC |
| > 12 €/m² | 1 % + IPC |
Pour les nouveaux contrats conclus en 2027 dans le cadre de ce mécanisme, la part correspondant à l’IPC de la première année est plafonnée à 2,5 %, même si l’IPC réel est supérieur.
La logique du dispositif est simple : plus l’ancien loyer était bas, plus son adaptation progressive peut être importante.
Un deuxième mécanisme fondé sur le prix abordable de chaque paroisse
La loi prévoit une autre possibilité lorsque le loyer actuel se situe sous le prix de référence considéré comme abordable dans la paroisse concernée.
Le propriétaire peut alors choisir de rapprocher progressivement le loyer de cette valeur. L’écart est réparti sur trois ans, auquel s’ajoute l’actualisation correspondante selon l’IPC.
Les valeurs de référence prévues par cette loi sont les suivantes :
| Paroisse | Prix de référence |
|---|---|
| Canillo | 7,95 €/m² |
| Encamp | 9,47 €/m² |
| Ordino | 8,81 €/m² |
| La Massana | 9,56 €/m² |
| Andorra la Vella | 10,70 €/m² |
| Sant Julià de Lòria | 9,22 €/m² |
| Escaldes-Engordany | 10,70 €/m² |
Ces montants ont une fonction précise dans l’application de la loi. Ils ne doivent pas être interprétés comme les loyers moyens ou les prix de marché de chaque paroisse.
Pour effectuer correctement le calcul, il est également important de connaître la surface exacte du logement. Terrasses, balcons, jardins et débarras doivent être identifiés séparément lorsque cela s’applique.
Dans quels cas ce régime ne s’applique-t-il pas ?
La loi prévoit plusieurs exceptions.
Les principales concernent notamment :
- les logements dont le loyer mensuel est égal ou supérieur à 2 500 €, hors stationnement, débarras et charges ;
- les logements unifamiliaux ;
- certains contrats liés à des résidents sans activité lucrative ;
- les situations dans lesquelles des travaux de sécurité, de salubrité ou d’hygiène sont incompatibles avec le maintien de l’occupation ;
- la reprise du logement pour l’usage propre du propriétaire ;
- la reprise au bénéfice de membres de la famille jusqu’au deuxième degré, dans les conditions prévues ;
- certains logements destinés aux salariés du propriétaire ;
- l’acquisition d’un logement afin que le nouvel acheteur y établisse sa résidence habituelle ;
- le départ volontaire du locataire ;
- certaines situations de vacance imputables au locataire.
Chaque exception répond à des conditions précises. Il ne suffit pas au propriétaire d’invoquer l’un de ces motifs.
Le propriétaire peut-il reprendre le logement pour y vivre ?
Oui, à condition de respecter la procédure prévue.
Lorsque le propriétaire souhaite récupérer le bien pour son propre usage, il doit en informer le locataire de manière formelle avec au moins six mois de préavis par rapport à l’échéance annuelle du contrat.
Le logement doit ensuite être réellement utilisé comme résidence habituelle pendant au moins cinq ans, sauf dans certains cas justifiés.
Une règle comparable existe lorsque le logement est destiné à des membres de la famille jusqu’au deuxième degré.
La réglementation impose également des justificatifs permettant au Govern de vérifier que l’usage annoncé est réellement respecté.
Que se passe-t-il lorsqu’un appartement loué est vendu ?
Pour les contrats soumis à la nouvelle loi, la vente du logement n’entraîne pas à elle seule la disparition automatique du contrat de location.
L’acquéreur est d’abord subrogé dans les droits et obligations du propriétaire précédent.
Une exception existe lorsque le nouveau propriétaire achète le logement afin d’y établir sa résidence habituelle et permanente. Dans ce cas, il doit respecter les conditions de notification, de délai et de justification prévues par la loi.
Une personne qui envisage d’acheter un bien occupé doit donc analyser le contrat de location avant de finaliser l’acquisition.
Une rénovation complète permet-elle automatiquement de résilier le contrat ?
Ce point peut prêter à confusion.
La volonté de rénover entièrement un appartement ne constitue pas à elle seule un motif suffisant pour mettre fin à un contrat protégé.
La situation est différente lorsque des travaux liés à la sécurité, à la salubrité ou à l’hygiène rendent impossible le maintien du logement occupé.
Dans ce cas, la loi impose des conditions techniques et administratives précises, notamment l’autorisation correspondante et la justification du fait que les travaux ne peuvent pas être réalisés alors que le logement reste occupé.
Cette distinction mérite une attention particulière : une rénovation volontaire et une intervention techniquement incompatible avec l’occupation ne relèvent pas de la même situation.
Que se passe-t-il si l’augmentation maximale autorisée est dépassée ?
La loi prévoit un dispositif de protection afin d’éviter des hausses supérieures aux plafonds autorisés.
Si le propriétaire perçoit un montant supérieur à celui permis, le locataire peut demander sa restitution. Les sommes payées indûment peuvent également être compensées sur les loyers ultérieurs.
Des sanctions administratives peuvent aussi être appliquées.
Le dispositif renforce par ailleurs le suivi des contrats grâce au SICAR, le Sistema d’Informació dels Contractes d’Arrendament. Les contrats doivent être transmis au Comú concerné afin d’être intégrés au système.
Ce que ce changement signifie pour les propriétaires, acheteurs et investisseurs
La nouvelle réglementation offre davantage de possibilités que le régime de prorogations forcées des dernières années, sans pour autant rétablir immédiatement une liberté totale des loyers.
Entre 2027 et 2030, plusieurs situations vont donc coexister : contrats toujours soumis à prorogation, contrats pouvant prendre fin et nouveaux contrats avec des hausses temporairement encadrées.
Avant d’acheter, vendre, rénover ou envisager une opération concernant un logement loué, quatre informations sont particulièrement importantes :
la date du dernier contrat, le loyer mensuel, la surface prise en compte et la situation précise du logement.
Ces données permettent de déterminer plus clairement le régime applicable et la marge de manœuvre disponible.
Les informations présentées ici sont générales. Pour une situation contractuelle précise, en particulier lorsqu’une résiliation du contrat est envisagée, il convient de vérifier le cas au regard de la réglementation en vigueur et, si nécessaire, de consulter un professionnel du droit.