A partir del 1 de enero de 2027, Andorra inicia una nueva etapa en la regulación de los alquileres de vivienda habitual.
La Llei 11/2026, del 4 de juny, establece un sistema transitorio hasta 2030 para los contratos que han estado sometidos a las prórrogas extraordinarias de los últimos años.
El objetivo no es liberalizar todos los alquileres de golpe. La transición será progresiva y dependerá principalmente de dos datos: la fecha del contrato y el precio actual por metro cuadrado.
El texto completo puede consultarse en la Llei 11/2026 en el Portal Jurídic d’Andorra. El Govern también ha publicado una guía práctica sobre los contratos de alquiler afectados.
¿A qué contratos se aplica la nueva ley?
El nuevo régimen afecta principalmente a los contratos de vivienda habitual y permanente formalizados en 2021 o antes.
Para determinar la fecha, se tiene en cuenta el último contrato firmado. Si una persona vive desde hace muchos años en el mismo piso, pero formalizó un nuevo contrato posteriormente, será esa última fecha la relevante.
La ley no permite que todos estos contratos terminen al mismo tiempo. Se establece un calendario gradual entre 2027 y 2030.
¿Cuándo puede dejar de aplicarse la prórroga?
La fecha depende de la antigüedad del contrato y, en algunos casos, del precio por metro cuadrado.
| Contrato o renta actual | Año en que puede finalizar el régimen de prórroga |
|---|---|
| Firmado en 2012 o antes, o renta ≤ 6 €/m² | 2027 |
| Firmado entre 2013 y 2015, o renta ≤ 7 €/m² | 2028 |
| Firmado entre 2016 y 2018, o renta ≤ 8 €/m² | 2029 |
| Firmado entre 2019 y 2021 | 2030 |
Esto no significa que el contrato termine automáticamente ese año.
Una vez alcanzada la fecha correspondiente, el propietario puede mantener el contrato, formalizar uno nuevo o resolverlo cuando la ley lo permita.
En caso de resolución o renovación, el propietario debe comunicar su decisión con un mínimo de seis meses de antelación respecto a la anualidad contractual.
Si no comunica ninguna decisión dentro de ese plazo, el contrato se prorroga tácitamente durante un año más. La renta puede actualizarse conforme al IPC.
¿Cuánto puede aumentar el alquiler con un nuevo contrato?
Uno de los puntos más importantes de la ley es que la salida del régimen de prórrogas no permite actualizar inmediatamente el alquiler al precio que quiera el propietario.
Si se firma un nuevo contrato, tanto con el mismo inquilino como con otro, la duración mínima será de cinco años. Además, la renta queda sometida temporalmente a límites.
El sistema general establece incrementos progresivos según el precio anterior por metro cuadrado:
| Precio anterior | Incremento máximo anual durante 5 años |
|---|---|
| ≤ 7 €/m² | 6 % + IPC |
| > 7 y ≤ 8 €/m² | 5 % + IPC |
| > 8 y ≤ 9 €/m² | 4 % + IPC |
| > 9 y ≤ 10 €/m² | 3 % + IPC |
| > 10 y ≤ 12 €/m² | 2 % + IPC |
| > 12 €/m² | 1 % + IPC |
Para los nuevos contratos formalizados en 2027 bajo este mecanismo, la parte correspondiente al IPC del primer año queda limitada al 2,5 %, aunque el IPC real sea superior.
La lógica es clara: cuanto más bajo era el alquiler anterior, mayor puede ser la adaptación progresiva.
Un segundo sistema basado en el precio asequible de cada parroquia
La ley prevé otra posibilidad cuando el alquiler actual se encuentra por debajo del precio de referencia considerado asequible para la parroquia.
En ese caso, el propietario puede optar por aproximar progresivamente la renta a ese valor. La diferencia se reparte durante tres años, además de la actualización correspondiente al IPC.
Los valores de referencia establecidos para esta ley son:
| Parroquia | Precio de referencia |
|---|---|
| Canillo | 7,95 €/m² |
| Encamp | 9,47 €/m² |
| Ordino | 8,81 €/m² |
| La Massana | 9,56 €/m² |
| Andorra la Vella | 10,70 €/m² |
| Sant Julià de Lòria | 9,22 €/m² |
| Escaldes-Engordany | 10,70 €/m² |
Estos valores tienen una función concreta dentro de la ley. No deben interpretarse como el precio general de mercado de los alquileres en cada parroquia.
Para realizar el cálculo correctamente también es importante conocer la superficie exacta de la vivienda. Terrazas, balcones, jardines y trasteros deben identificarse por separado cuando corresponda.
Casos en los que este régimen no se aplica
La ley establece varias excepciones.
Entre las principales se encuentran:
- viviendas con una renta mensual igual o superior a 2.500 €, sin contar aparcamientos, trasteros o suministros;
- viviendas unifamiliares;
- determinados contratos vinculados a residentes sin actividad lucrativa;
- situaciones en las que deben ejecutarse obras de seguridad, salubridad o higiene incompatibles con la ocupación;
- recuperación de la vivienda para uso propio del propietario;
- recuperación para familiares hasta segundo grado en las condiciones previstas;
- determinados supuestos de vivienda destinada a trabajadores del propietario;
- adquisición de una vivienda para establecer en ella la residencia habitual del nuevo comprador;
- renuncia voluntaria del inquilino;
- determinadas situaciones de desocupación imputables al arrendatario.
Cada excepción tiene requisitos específicos. No basta con que el propietario invoque uno de estos motivos.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda para vivir en ella?
Sí, pero debe cumplir el procedimiento previsto.
Cuando el propietario quiere recuperar el inmueble para uso propio, debe comunicarlo de forma fehaciente con al menos seis meses de antelación respecto a la anualidad del contrato.
La vivienda debe destinarse realmente a residencia habitual durante un mínimo de cinco años, salvo determinadas causas justificadas.
Una regla similar existe cuando se destina a familiares hasta segundo grado.
La normativa exige documentación que permita al Govern comprobar que el destino anunciado se cumple realmente.
¿Qué ocurre si se vende un piso que está alquilado?
Para los contratos sujetos a la nueva ley, la venta del inmueble no implica por sí sola la desaparición automática del contrato.
El comprador se subroga inicialmente en la posición del propietario anterior.
Existe una excepción cuando el nuevo propietario adquiere el piso para establecer allí su residencia habitual y permanente. En ese supuesto debe cumplir las condiciones de comunicación, plazo y acreditación previstas por la ley.
Por eso, quien compra un inmueble ocupado debe analizar el contrato de arrendamiento antes de cerrar la operación.
Una reforma integral no permite automáticamente resolver el contrato
Este punto puede generar confusión.
La voluntad de reformar completamente un piso no constituye por sí sola una causa suficiente para extinguir un contrato protegido.
La situación cambia cuando existen obras relacionadas con la seguridad, la salubridad o la higiene que hacen incompatible mantener la vivienda ocupada.
En ese caso, la ley exige condiciones técnicas y administrativas concretas, entre ellas la correspondiente licencia y la acreditación de que los trabajos no pueden ejecutarse con el inmueble ocupado.
Este supuesto merece un análisis específico, ya que la diferencia entre una reforma voluntaria y una intervención técnicamente incompatible con la ocupación es importante.
¿Qué ocurre si se supera el aumento máximo permitido?
La ley incorpora un régimen de protección para evitar incrementos superiores a los límites establecidos.
Si el propietario cobra una cantidad superior a la permitida, el inquilino puede reclamarla. El importe abonado indebidamente puede compensarse con mensualidades posteriores.
Además, pueden aplicarse sanciones administrativas.
El régimen también refuerza el seguimiento de los contratos mediante el SICAR, el Sistema d’Informació dels Contractes d’Arrendament. Los contratos deben facilitarse al Comú correspondiente para su incorporación al sistema.
Qué significa este cambio para propietarios, compradores e inversores
La nueva regulación introduce más posibilidades de decisión que el sistema de prórrogas forzosas de los últimos años, pero no supone un retorno inmediato a una libertad absoluta de precios.
Durante el periodo 2027-2030 coexistirán contratos sometidos a prórroga, contratos que podrán finalizar y nuevos contratos con aumentos temporalmente limitados.
Por eso, antes de comprar, vender, reformar o plantear una operación sobre una vivienda alquilada conviene conocer cuatro datos básicos:
fecha del último contrato, renta mensual, superficie computable y situación concreta del inmueble.
A partir de ellos se puede entender mucho mejor qué régimen resulta aplicable y qué margen de actuación existe.
La información de este artículo es general. En situaciones contractuales concretas, especialmente cuando se plantea una resolución del contrato, conviene contrastar el caso con la normativa vigente y, cuando sea necesario, con un profesional jurídico.